現在借りている住宅ローンの変動金利はなぜ下がらないのか?

ローン(借金)



住宅ローンをすでに借りている方で、変動金利なのに「金利は借入したときと同じ」という方は多いと思います。

しかし新規住宅ローンの変動金利は継続的に下がっています。

なぜ自分の借りた住宅ローンは変動金利なのに金利が下がらないのか?

以下の記事で「既存住宅ローンの変動金利なのに金利が下がらない理由」「住宅ローン金利を下げる方法」を説明します。

住宅ローンの借り換えはモゲチェック

住宅ローンの変動金利のしくみ

①住宅ローンの金利の構造

住宅ローン変動金利は以下の式です。

住宅ローン変動金利
=「店頭表示金利」-「金利優遇

上記は、あるメガバンクの住宅ローン変動金利の記載を抜粋したものです。


この例の場合「新規住宅ローン変動金利」は以下の式になります。

住宅ローン変動金利0.475%
=「店頭表示金利2.475%」-「金利優遇2%




②店頭表示金利(基準金利)とは
店頭表示金利とは銀行が個別に決めている「住宅ローン変動金利」の「基準となる金利」です。

住宅ローン変動金利はこの店頭表示金利に連動して変更されます。

銀行によって「店頭表示金利」「店頭金利」「基準金利」など若干呼び方が異なったりします。


メガバンク3行ではこの住宅ローンの基準金利は2022年10月時点では2.475%になっています。

メガバンク以外の各銀行で金利水準は若干異なるところもあります。


※各銀行の金利情報を詳しく知りたい方は住宅金融普及協会のデータなどを参照ください。

住宅ローンの金利情報

一般財団法人 住宅金融普及協会


③金利優遇とは
各銀行が「店頭表示金利」から「値引きしている金利幅」のことを言います。

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既存住宅ローン変動金利が下がらない理由

①既存&新規の住宅ローン変動金利の現状

住宅ローン変動金利
=「店頭表示金利」-「金利優遇

繰り返しですが、住宅ローン金利は上記の計算式です。

「基準金利が下がる」あるいは「金利優遇幅が大きくなる」ことで住宅ローン変動金利は下がります。


では現在の金利の実態はどうでしょう?

《既存&新規の住宅ローン変動金利の状況》

(1)既存の住宅ローン
①店頭表示金利は長期間ほぼ変更なし
②金利優遇幅は契約時点から変更なし

既存の住宅ローン変動金利」は長期間ほぼ変わっていない


(2)新規の住宅ローン
①店頭表示金利は長期間ほぼ変更なし
②銀行間競争激化により金利優遇幅を継続的に拡大している

新規の住宅ローン変動金利」は下がり続けている


②住宅ローンの基準金利は長期間変動していない!?

上記はあるメガバンクの住宅ローンの変動金利に関する説明資料です。

住宅ローンを借りている銀行の「店頭表示金利(基準金利)」が下がれば連動して「住宅ローン変動金利」も下がります。

しかし実は「店頭表示金利」は長期にわたって変更されていないことが多いんです。


例として三井住友銀行の住宅ローン変動金利のベース金利である「短期プライムレート連動変動金利」を見てみましょう。

三井住友銀行では2009年1月12日から2022年10月まで2.475%のままです。

なんと変動金利のくせに13年以上金利が同じなんです。


「住宅ローン基準金利」が長期間同じであるため「既存住宅ローン変動金利」も長期間、変更されないことがありえます。

②なぜ新規の住宅ローン変動金利が下がっているのか?
上記のように店頭表示金利は10年以上変更していない銀行が多いです。

しかし銀行間の競争激化で、新規住宅ローンでは継続的に「金利優遇幅」を大きくしています

そのため新規住宅ローン金利」は下がり続けています。

残念ながら既存住宅ローン利用者には契約時以後は金利優遇幅は変更されないようです。

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既存住宅ローンの変動金利を下げる方法

金利の安い他の銀行」に借り換えを検討してみましょう

(基本的に同じ銀行で住宅ローンの借り換えはできません。)

おおむね以下のような金利構造です。

特に「ネット系銀行」では非常に金利の安い銀行があります。

会社の運営コストが安いのでそのぶん金利を安くできるのでしょう。

業界のルールとして「住宅ローン借り換え」1回しかできません。

借り換え銀行はよく検討して借り換えに挑みましょう。

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住宅ローン借り換えのポイントと方法

借り換え銀行を選ぶポイントは主に以下の3つです。

①借り換え後の金利の水準
→ネット系銀行が金利は安い!
 借り換え費用などを考慮に入れるとメリットがあまりない場合もある。


②借り換えによる金利以外の条件改善
→団信などの内容を有利な条件に変更できることもあるよ!


③自分の現在の収入状況・信用能力で借り換え銀行の審査に通るか?
→希望の銀行の審査に通るかは個人では判断むつかしい。
 モゲチェック等の借り換え無料診断サービスを受けてみるのもよいですよ。

個人がどの銀行で借り換え審査に通りそうか判断するのはかなり難しいです。

借り換え諸費用を差し引いたあとの「借り換えのメリット」がどれくらいあるのかもあらかじめ知っておくべき情報です。

審査通過の可能性の高い銀行を判断し借り換えシュミレーションを提供しているサービスもあります。

借り換え検討時に、これらのサービスをまず活用することもよいと思います。


借り換えシュミレーションの無料サービスとしてモゲチェックをおすすめします。
興味のある方は、以下の記事を一読ください。

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まとめ

①既存の住宅ローン変動金利は長期間変更されていないことも多い。
基準金利自体が長期間(10年以上)変更されていない銀行も多く、既存住宅ローンの変動金利は長期間同じままなことが多い。


②新規ローンの変動金利は継続的に下がっている。
銀行間競争から金利優遇幅が継続的に下がっていることから、新規の変動金利は継続に下がっています。


③住宅ローンの変動金利を下げるなら「金利の安い銀行」で借り換えを検討しよう!
個人で借り換えの検討することはむつかしい側面もあります。

現在は借り換えの無料診断サービスなどもあります。

これらのサービスを活用しながら、効率的に借り換えの検討を進めましょう。

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